מה קורה למשכנתא בתהליך הוצאה לפועל?

משכנתא היא לא כמו כל הלוואה. משכנתא היא מסמך משפטי שמעניק למלווה את הזכות לקחת את הנכס שלכם ללא רשותכם במידה שלא תעמדו בתנאי החזר המשכנתא. כאשר אתם מאשרים את מסמך המשכנתא, כלומר חותמים עליו בחתימת ידכם, אתם מגישים ללווה באופן רשמי את הזכות על הנכס שלכם.

פיגור בהחזרי המשכנתא

אחד היתרונות של לקיחת משכנתא בליווי של יועץ משכנתאות פרטי משלכם, הוא הידע הרחב שלו בתחום, ואת היכולת שלו להגן עליכם גם כאשר אתם מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים. לפעמים, היועץ יוכל להציע לכם פתרון יצירתי שיציל את הנכס שלכם מידיה של ההוצאה לפועל.

כשאתם משתמשים בשירותי ייעוץ משכנתא, היועץ יעמוד לרשותכם ברגע שבו מתברר לכם שלא תצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים לפירעון המשכנתא שלכם, ולפני שההסתבכות תהיה בלתי הפיכה.

קשיים כספיים שונים עלולים לגרום לאיחורים בהחזרי המשכנתא כמו, פיטורין, או מחלה אשר פוגעים ברמת ההשתכרות שלכם באופן בלתי צפוי. היועץ עשוי להציע לכם לדוגמה:

למחזר את המשכנתא. כלומר, לבקש מהבנק משכנתא חדשה, להחזיר את הקודמת ולהתחיל לשלם תשלומים פחותים מדי חודש, למשך תקופה ארוכה יותר. ובדרך זו להציל את הנכס שלכם מפני עיקול.

למכור את הנכס כדי להחזיר את החוב שלכם לבנק מבלי להפסיד את הנכס ולהישאר עם החוב.

למה כדאי לכם למכור את הנכס בעצמכם? – עו"ד מומחה יענה לכם

קחו בחשבון שרצונו של הבנק הוא לממש את הנכס במהירות, כדי לקבל את כספו בחזרה, כך שהוא יהיה מוכן למכור אותו גם במחיר נמוך בהרבה משוויו האמתי בשוק. המשמעות היא שתישארו בלי הנכס ועם חוב שממשיך לשאת הצמדה וריבית. לעומת זאת, אם תמכרו את הנכס בעצמכם במחיר ריאלי, תישארו בלי הנכס, אבל לפחות תצליחו להיפטר מהחוב לבנק.

מספר זכויות עומדות לרשותכם כאשר הבנק מבקש לעקל את הנכס שלכם בגין אי פירעון המשכנתא, לדוגמה:

• כאשר הנכס שלכם הוא בית מגורים, ואם יש לכם טענות כנגד הבנק, עומדת לכם הזכות לדרוש מבית המשפט לעכב את מימוש הנכס על ידי הבנק. יש סיכוי שבית המשפט ייעתר לבקשתכם ויעכב את מימוש הנכס עד שיתבררו הטענות שלכם.
• זכותכם, כלווים, לפרוע את סכום הפיגורים או את המחצית שלו, עד תום 90 ימים מהמועד שבו מונה כונס הנכסים.
• זכותכם למכור את הדירה בעצמכם בתוך 90 הימים הללו, ולחסוך גם את ההוצאות של כינוס הנכסים.
• זכותכם לקבל שמאות עדכנית. לפי החוק כונס הנכסים נדרש לשלוח לכם שמאות עדכנית וזאת על מנת שתוכלו להציג חוות דעת חלופית וכדי לוודא שהדירה שלכם תימכר לפי מחירה הריאלי בשוק.
• זכותכם להשתתף גם בשלב ההתמחרות. כונס הנכסים נדרש ליידע אתכם באשר לזכותכם זו, לקחת חלק בהתמחרות על הדירה שלכם.

עד מתי מותר לכם כבעלי הדירה למכור את הבית לאחר שהוכרז על הליך למימוש הנכס עקב פיגור בתשלום המשכנתא?

במסגרת זכות המוקנית לכם בדין, אתם יכולים למכור את הדירה או הבית שלכם בתחילת תהליכי ההוצאה לפועל. אולם, ברגע שמונה כונס הנכסים על הנכס שלכם, יהיה עליכם ליידע אותו ולקבל את אישורו לגבי כל פעולה שלכם הנוגעת לנכס זה, תוך 20 ימים ממועד תחילת תהליך כינוס הנכסים. לדוגמה:

• כאשר אתם מתכננים למכור את הדירה בעצמכם – גם כדי לקבל מחיר הגון יותר עבור הנכס שלכם וגם כדי לחסוך בהוצאות נלוות אחרות – עליכם להודיע על כך לרשם ההוצאה לפועל.
• עליכם לעשות זאת באמצעות שליחת הודעה מסודרת להוצאה לפועל ולכונס הנכסים. מומלץ לשמור על העתק של אישור מסירה זה.
• כאשר אתם מנסים לרכוש את הנכס בעצמכם יהיה עליכם ליידע גם את כל הרוכשים הפוטנציאליים, שהנכס שלכם נמצא בידי כונס הנכסים.

לאחר שמכרתם את הנכס, שילמתם את חוב המשכנתא לבנק ונשארתם עם יתרה מסוימת – גם אם על פניו נראה שהיתרה תהיה שייכת לכם, הלווים, ברוב המקרים, לא זה המצב.

קחו בחשבון שגם אם הנכס הניב סכום גדול משוויו של החוב שלכם, לא יישאר לכם כסף ביד. הרבית החריגה בגין הצטברות החוב, דמי שכר הטרחה לעורך הדין, וההוצאות וההיטלים השונים שהם חלק ממכירת הנכס שלכם – כל אלה מלווים בעלויות לא מבוטלות.

לסיום, כאשר כבר כלו כל הקיצים והנכס שלכם נמצא בידי ההוצאה לפועל, מומלץ להתייעץ במהירות האפשרית לא רק עם יועץ משכנתא, אלא גם עם עורך דין הוצאה לפועל, מומחה בתחום, שינסה לעזור לכם לעבור את התהליך עם כמה שפחות נזק, במידת האפשר.